Rentabilidad de alquiler en Lima, distrito por distrito
La rentabilidad bruta promedio del alquiler en Lima Metropolitana está alrededor del 5.3% anual*. Por distrito va desde ~5% hasta 6.3%. Neto, después de gastos e impuestos, réstale entre un cuarto y un tercio.
Qué vas a encontrar acá
Los números que necesitas antes de comprar un departamento para alquilar en Lima: cuánto renta cada distrito, cuánto cuesta el metro cuadrado, y sobre todo cuánto de eso te queda a ti después de administración, mantenimiento, vacancia e impuestos.
No vas a encontrar promesas. Si un distrito no conviene, lo decimos.
Rentabilidad bruta por distrito
| Distrito | Yield bruto anual* | Ticket típico | Perfil |
|---|---|---|---|
| La Molina | ~6.3% | Alto | Familias, casas y departamentos amplios |
| Surco | ~6.0% | Medio-alto | Profesionales y familias jóvenes |
| Barranco | ~5.9% | Alto | Alquiler corto y profesionales |
| Magdalena | ~6.0% | Medio | Profesionales jóvenes |
| San Miguel | ~6.0% | Medio | Universitarios y familias |
| Jesús María | 5.5-5.8% | Medio | Profesionales, muy céntrico |
| Promedio Lima Metropolitana | ~5.27% |
El yield bruto es el alquiler de un año dividido entre el precio del departamento. Es el número que usa la publicidad. No es lo que te queda.
El dato que cambió este año
Los alquileres en Lima acumularon un alza de 4.0% en los primeros cuatro meses de 2026*. Por distrito el movimiento fue muy desigual:
- Jesús María: +11.6% interanual* — el que más subió
- San Isidro: +9.5%*
- La Molina: +9.3%*
Esto importa más de lo que parece: si compras con crédito a tasa fija, tu cuota no sube pero el alquiler sí. Cada año que pasa, el inquilino cubre un porcentaje mayor de tu cuota. Es el motor silencioso de este tipo de inversión.
Del bruto al neto: lo que de verdad te queda
| Concepto | Cuánto se va |
|---|---|
| Administración | 7% del alquiler |
| Mantenimiento y reparaciones | ~5% |
| Vacancia (un mes al año sin inquilino) | ~8.3% |
| Impuesto a la renta de primera categoría | 5% del alquiler bruto |
| Te queda | ~75% del alquiler |
Un yield bruto de 6% se convierte en aproximadamente 4.5% neto. Sigue siendo mejor que un depósito a plazo, pero es la mitad de lo que suele prometerse.
Y si compraste con crédito hipotecario, todavía falta descontar la cuota. Calcula tu caso →
Los distritos que analizamos a fondo
Estamos preparando el análisis distrito por distrito de Jesús María, Surquillo, Magdalena, Pueblo Libre y La Molina vs. Surco. Vuelve pronto.
Metodología y fuentes
Los precios y alquileres provienen de fuentes públicas del mercado peruano, citadas en cada dato. El yield neto se calcula descontando los conceptos de la tabla anterior.
Lo que todavía no publicamos: días promedio reales para alquilar por distrito y tasa de morosidad. Son datos que se generan operando, no estudiando el mercado. Los vamos a publicar cuando tengamos volumen propio suficiente para que signifiquen algo — y no antes.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el distrito más rentable de Lima para alquilar?
Por yield bruto, La Molina lidera con cerca de 6.3%*. Pero el yield no es lo único: importa el ticket de entrada, la velocidad para conseguir inquilino y la estabilidad de la demanda.
¿Conviene más un departamento chico o grande?
Los departamentos de 1 y 2 dormitorios suelen tener mejor rentabilidad por metro cuadrado invertido, porque el alquiler no crece proporcionalmente al área.
¿El alquiler cubre la cuota del crédito?
Casi nunca al 100% en los primeros años. Con una inicial del 15% y tasas cercanas al 9.5%, el alquiler suele cubrir alrededor de la mitad de la cuota. Calcula tu caso exacto →
¿Cada cuánto actualizan estos datos?
Cada trimestre. La fecha de última revisión está al inicio de la página.
* Cifras de mercado citadas de fuentes públicas del sector (prensa especializada e informes de asociaciones inmobiliarias), consultadas en agosto de 2026. Las estimaciones no constituyen una promesa de retorno.