¿Tu departamento se paga solo?
Mueve los valores y mira el número real. No el que te gustaría ver.
Qué te está diciendo este número
Si el resultado dice que sale plata de tu bolsillo cada mes, la calculadora no está rota. Así es el mercado de Lima hoy, y es mejor que lo sepas antes de firmar.
Lo importante no es que el alquiler cubra el 100% de la cuota. Es cuánto de tu departamento lo está pagando otra persona. Si el inquilino cubre la mitad, estás construyendo un patrimonio con la mitad del esfuerzo mensual — y al final del crédito el departamento es tuyo, entero.
Por qué casi ningún departamento se paga solo en Lima
Es aritmética, no mala suerte.
La rentabilidad bruta del alquiler en Lima ronda el 5.3% anual*, mientras que las tasas hipotecarias están cerca del 9.5%*. Mientras el activo rente menos de lo que cuesta el dinero para comprarlo, la cuota siempre va a ser mayor que el alquiler.
Eso cambia con tres palancas: una inicial más alta (la que más pesa — con ~60% el alquiler sí cubre la cuota), un distrito con mejor yield, o tasas más bajas (no depende de ti).
Quien te diga que cualquier departamento se paga solo desde el primer mes con 10% de inicial, o no hizo la cuenta, o prefiere que tú no la hagas.
Entonces, ¿por qué invertir?
Por tres razones que la cuota mensual no muestra:
1. Alguien más paga la mitad de tu activo. Al año 20 el departamento es tuyo, y tú pusiste una fracción del precio.
2. La preventa entra con descuento. Comprar en planos suele salir entre 8% y 15% por debajo del precio de entrega*. Esa diferencia es tuya el día que entregan.
3. El alquiler sube, tu cuota no. Con tasa fija, cada año el inquilino cubre un porcentaje mayor. En 2026 los alquileres de Lima subieron 4% en cuatro meses*.
Cómo calculamos esto
Sin trucos. Al alquiler le descontamos 7% de administración, 5% de mantenimiento y un mes de vacancia al año. La cuota sale de la fórmula de amortización francesa con la tasa efectiva anual que indiques.
No incluye gastos de cierre, impuesto predial ni impuesto a la renta. Van aparte y los explicamos en la guía completa de rentabilidad →
Preguntas frecuentes
¿Qué cuota inicial necesito?
Los bancos en Perú piden entre 10% y 20% según tu perfil. Con 10% entras, pero tu cuota mensual será alta y el alquiler cubrirá una porción menor.
¿Con cuánta inicial se paga solo de verdad?
Con las tasas actuales, cerca del 60%. Con 40% el alquiler cubre alrededor de dos tercios de la cuota. Es la palanca que más mueve el resultado — pruébala arriba.
¿Por qué descuentan un mes de vacancia?
Porque ningún departamento está alquilado 12 de 12 meses todos los años. Entre inquilinos siempre hay semanas vacías. Asumir 12 meses de renta es el error más común al calcular rentabilidad.
¿Esto incluye la plusvalía?
No. La calculadora mide flujo de caja, no revalorización. La plusvalía es real pero no la puedes gastar hasta que vendes, y no ayuda a pagar la cuota de este mes.
* Cifras de mercado citadas de fuentes públicas del sector, consultadas en agosto de 2026. Las estimaciones no constituyen una promesa de retorno. Patrimonia no es una entidad financiera supervisada por la SBS.