¿Cuánto se gana alquilando un departamento en Lima?
Entre 5% y 6.3% bruto al año según el distrito. Neto, después de gastos e impuestos, entre 3.5% y 4.8%. Y si compraste con crédito, en los primeros años vas a poner plata de tu bolsillo cada mes.
Esa es la respuesta completa. Abajo está el desglose, y por qué la mayoría de artículos sobre esto se detiene en el primer número.
Paso 1 — La rentabilidad bruta
Es el cálculo que todos hacen: alquiler anual ÷ precio del departamento.
Un departamento de S/320,000 que se alquila en S/1,500 al mes:
S/1,500 × 12 = S/18,000 al año
S/18,000 ÷ S/320,000 = 5.6% bruto
En Lima el promedio ronda 5.27%*, con La Molina cerca de 6.3%, Surco 6.0% y Barranco 5.9%*.
Hasta acá llega la mayoría de la publicidad del sector. Y hasta acá el número se ve bien.
Paso 2 — Lo que se descuenta
| Concepto | % del alquiler | En nuestro ejemplo |
|---|---|---|
| Administración | 7% | S/105 |
| Mantenimiento y reparaciones | 5% | S/75 |
| Vacancia (1 mes/año) | 8.3% | S/125 |
| Impuesto a la renta 1ª categoría | 5% | S/75 |
| Total descontado | ~25% | S/380 |
| Alquiler neto | S/1,120 |
S/1,120 × 12 = S/13,440
S/13,440 ÷ S/320,000 = 4.2% neto
El 5.6% se volvió 4.2%. Sigue siendo mejor que la mayoría de depósitos a plazo, y con un activo que se revaloriza. Pero es un número distinto.
Paso 3 — Y si lo compraste con crédito
Acá es donde la conversación se pone honesta. Mismo departamento, 15% de inicial, tasa 9.5% TEA, 20 años:
| Cuota inicial | S/48,000 |
| Monto financiado | S/272,000 |
| Cuota mensual | ~S/2,467 |
| Alquiler neto | S/1,120 |
| De tu bolsillo cada mes | ~S/1,347 |
| El inquilino cubre | ~45% de la cuota |
No se paga solo. Cubre casi la mitad.
Y eso no es un defecto de este departamento: es la estructura del mercado peruano hoy. El alquiler rinde ~5.3% y el crédito cuesta ~9.5%. Mientras esa brecha exista, la cuota va a ser mayor que la renta.
Entonces, ¿cuánto se gana de verdad?
El error es medir solo el flujo. Hay tres retornos, y solo uno aparece en tu cuenta bancaria cada mes:
1. Flujo de caja
Negativo los primeros años si compraste con crédito. Se vuelve positivo conforme sube el alquiler y tu cuota no.
2. Amortización que paga el inquilino
Cada mes, una parte de esa cuota de S/2,467 no es interés: es capital. Es patrimonio tuyo, y el inquilino está poniendo casi la mitad. Este es el retorno invisible y suele ser el más grande.
3. Plusvalía
El precio del metro cuadrado de vivienda nueva en Lima subió 2.2% en 2024*. En preventa, además, entras entre 8% y 15% por debajo del precio de entrega*.
Sumados, quien compra bien en preventa y mantiene 10 años suele obtener bastante más que el 4.2% del flujo. Pero el flujo de los primeros años es negativo, y hay que poder sostenerlo. Ese es el filtro real: no si conviene, sino si te alcanza el músculo mensual.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se gana alquilando un departamento en Lima al mes?
En términos netos, entre 3.5% y 4.8% anual sobre el valor del inmueble. En un departamento de S/320,000 son unos S/1,120 netos al mes, antes de la cuota del crédito.
¿Es mejor alquiler tradicional o Airbnb?
El alquiler corto puede rendir más en Miraflores y Barranco, pero exige operación diaria, tiene más vacancia y más regulación. El alquiler tradicional de largo plazo es lo que rinde ~5-6% con esfuerzo cercano a cero si lo administra alguien más.
¿Cuánto tarda en alquilarse un departamento en Lima?
Depende del distrito, del precio y del estado. Publicaremos nuestros propios tiempos por distrito cuando tengamos volumen suficiente para que el número signifique algo.
¿Tengo que pagar impuestos por el alquiler?
Sí. El impuesto a la renta de primera categoría es el 5% del alquiler bruto, y se declara mensualmente ante SUNAT.
* Cifras de mercado citadas de fuentes públicas del sector (prensa especializada e informes de asociaciones inmobiliarias), consultadas en agosto de 2026. Se irán reemplazando por enlaces directos a cada fuente primaria. Las estimaciones no constituyen una promesa de retorno.